住宅ローン控除は13年と10年どっちで申告すればいい？

結論から先に

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の控除期間は、自分で「13年と10年のどちらにするか」を選ぶ制度ではありません。 物件の区分（新築・買取再販・中古）と入居時期、省エネ基準の適合状況によって自動的に決まります。物件購入時にどちらが適用されるかを把握し、それに合わせて確定申告するのが正しい流れです。

どんな場合に当てはまるか

控除期間は次のように決まります。

13年適用となるケース

• 新築住宅で2024年〜2025年中に入居（省エネ基準適合が条件）
• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅
• 買取再販住宅（宅建業者が改修して販売した物件）

10年適用となるケース

• 中古住宅（個人間売買・宅建業者再販でないもの）
• 「その他の住宅」で2023年までに建築確認を受けた経過措置適用物件

控除対象外となるケース

• 2024年以降に建築確認を受けた新築で、省エネ基準を満たさない物件
• 床面積50㎡未満（合計所得1,000万円以下は40〜49㎡も対象）
• 合計所得2,000万円超の人

控除額の上限と借入限度

物件区分ごとに年末残高の上限が決まっています（2024〜2025年入居の場合）。

• 認定長期優良住宅／低炭素住宅：4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）
• ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（同上は4,500万円）
• 省エネ基準適合住宅：3,000万円（同上は4,000万円）
• 中古一般住宅：2,000万円

控除率は0.7％。たとえば認定住宅で残高4,500万円なら、年31.5万円×13年＝最大409.5万円が控除上限です。

確定申告の手順

1年目（入居初年度）

1. 住宅ローン年末残高証明書（金融機関から10〜11月頃に発行）
2. 登記事項証明書（法務局で入手、オンライン申請可）
3. 売買契約書または工事請負契約書のコピー
4. 源泉徴収票（会社員）
5. 省エネ基準適合などの証明書（住宅性能評価書、認定通知書など）
6. マイナンバーカード（e-Tax用）

これらをそろえて、翌年2月16日〜3月15日までに確定申告。

2年目以降（会社員）

• 税務署から届く「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」
• 金融機関から届く「住宅ローン年末残高証明書」
• これらを年末調整時に勤務先へ提出

自営業の場合

2年目以降も毎年確定申告で控除を申告する必要があります。

費用・期限・確認場所

必要書類の入手先

• 登記事項証明書：法務局窓口（600円）またはオンライン（480〜500円）
• 年末残高証明書：金融機関（自動郵送、紛失時は再発行依頼）
• 認定通知書：住宅メーカーまたは自治体

期限

• 1年目の確定申告：入居の翌年2月16日〜3月15日
• 申告漏れがあっても5年以内なら還付申告で取り戻せる

相談先

• 税務署（無料、確定申告時期は混雑）
• 税理士（有料、複雑なケースで安心）
• 住宅メーカー・銀行の住宅ローン担当（書類の取り方など）

よくある質問

Q. 中古マンションを購入しました。13年にできる方法はありますか？

中古でも宅建業者が買い取って改修・再販した「買取再販住宅」であれば13年適用の対象になります。契約相手が個人ではなく不動産業者で、リフォーム済みの物件として販売されているケースがこれに該当します。販売会社に「買取再販の特例適用住宅ですか？」と直接確認してください。

Q. 共働きで夫婦のどちらに住宅ローン控除を寄せると得ですか？

所得税額が大きい人（年収の高い側）に多く寄せたほうが控除を使い切りやすいです。ペアローンや連帯債務で按分する場合、年収比率に近い形にすると控除が効きやすい傾向。ただし将来の収入変動・出産による退職予定がある場合は、慎重なシミュレーションが必要です。住宅ローンの契約形態を決める前にFPまたは税理士に相談を。

Q. 控除期間中に転居・賃貸に出すと控除はどうなりますか？

転居して自宅でなくなった場合、その年以降の控除は原則として受けられなくなります。単身赴任で配偶者・親族が住み続けるケースは継続可能な場合があり、税務署に「住宅借入金等特別控除を再び受けるための申請書」を提出する手続きがあります。賃貸に出すと「居住用」要件を満たさなくなるため控除停止です。

参考資料

• 国税庁「住宅ローン控除」— 控除期間と借入限度
• 国土交通省「住宅ローン減税」— 省エネ基準と認定住宅の要件
• 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」— 確定申告書類と手続き