住宅ローンの借り換えは月末と月初、どっちが得？
借り換え実行日の月末・月初差は小さい。重要なのは抵当権抹消・設定の同日処理と、団信の空白期間を作らないこと。
目次(9項目)
月末か月初か、よりも先に決めることがある
借り換えで実行日を月末にするか月初にするかで、利息の日割り計算に1〜2万円の差は出ます。しかしそれより先に決めるべきことが3つあります。
- 団信の切替日：旧団信の解約と新団信の開始を同日にする
- 抵当権の処理：旧ローンの抵当権抹消と新ローンの抵当権設定を同日に司法書士へ依頼
- 旧ローンの繰上返済手数料：金融機関により0円〜33,000円程度。日付と関係なく一律のことが多い
この3つが整っていれば、月のどこで実行しても大きな損得は出ません。
月末・月初で実際にどのくらい差が出るか
借り換え金額3,000万円・金利差0.5%の場合のざっくり試算です。
- 月の初日に実行：月末まで日割り利息が新しい金利で約30日分計算
- 月の末日に実行：当月の利息はほぼ旧ローンの金利で計算
差は1か月分の利息差の半分程度、約6,000〜12,000円が目安です。借り換え総コスト50〜100万円に対しては誤差の範囲です。
それより、給与振込日・引落口座のサイクルと合うように返済日を設定する方が、日々の家計管理で混乱しません。
借り換えで必ず確認するコスト
- 事務手数料：借入額の2.2%（3,000万円なら66万円）が一般的
- 保証料：金融機関により0円〜借入額の2%
- 登記費用：司法書士報酬込みで10〜20万円
- 印紙税：1〜2万円（電子契約なら不要)
- 旧ローンの全額繰上返済手数料：0〜33,000円
- 旧ローンの保証料返戻金：マイナス（返ってくる）。10〜30万円程度のことも
これらを合算した「実質コスト」と、借り換えで減る総利息額を比較してください。
団信の空白期間に注意
旧ローンの団信解約日と新ローンの団信開始日に1日でも空白があると、その日に万一のことが起きた場合の保障がなくなります。次のように依頼してください。
- 旧ローン完済日＝新ローン実行日＝団信切替日 を同日に揃える
- 司法書士・両金融機関に日程を共有しておく
- 持病がある場合は新団信の審査を先に通してから実行日を決める
借り換え後の返済日設定
旧ローンの返済日（毎月の引落日）と新ローンの返済日が変わることがあります。
- 給与振込日の直後（25日振込なら26〜27日）が無難
- ボーナス払いを外しておくと、ボーナス減額の影響を受けない
- 引落口座を給与振込口座と同一にすると、残高不足を防ぎやすい
変動金利の借り換えでチェックすべき4点
- 金利優遇幅：店頭金利からどれだけ引いてくれるか（▲2.0〜2.4%が多い）
- 適用期間：「全期間引下げ」か「当初〇年引下げ」か
- 5年125%ルール：金利が上昇しても5年間は返済額据置・残債繰延の制度の有無
- 保証料・繰上返済手数料：固定額か、借入額連動か、無料か
借り換え時にやっておくと得な手続き
- 火災保険・地震保険の見直し（10年契約に切替で割安になることがある）
- 団信に加えて疾病保障特約を検討（金利+0.2〜0.4%）
- 給与振込口座の集約（金利優遇の対象になることがある）
- 住宅ローン控除の継続要件確認（借り換え後も10年または13年の控除は継続可能。借入残高は新ローンの残高で計算）
よくある質問
Q. ペアローンを単独に変えるタイミングで借り換えできますか？
できます。ただし、もう一方の配偶者の収入で借りていた分を1人で負担できるかが審査ポイントになります。世帯収入が減るとローン残高に対する負担割合が高くなり、希望額が満額借りられないこともあります。
Q. 銀行から「金利優遇」の案内が来たので借り換えしないつもりですが、確認すべきことはありますか？
借り換え予定があると伝えるだけで、現行銀行が金利引下げに応じることがあります。「○○銀行で借り換えを検討している、現行金利を見直してもらえないか」と相談してみてください。借り換え諸費用がかからないため、メリットが大きい交渉になります。
Q. 自営業・フリーランスでも借り換えできますか？
3年分の確定申告書（収入が安定していることを示せる）が基本要件です。フラット35なら自営業者も借りやすい傾向があります。法人成りした直後・廃業した直後は審査に時間がかかります。
Q. 借り換えで残期間を延ばしてもよいですか？
延ばすこともできますが、総利息が増えるため得策ではないことが多いです。月々の返済負担を軽くしたい場合のみ検討し、それ以外は残期間を据え置く方が経済合理的です。
参考資料
- 住宅金融支援機構「住宅ローン借り換えのポイント」— 借り換えの一般的な目安
- 金融庁「住宅ローンの取引にあたっての留意事項」— 諸費用と団信の確認事項
- 全国銀行協会「住宅ローンに関するQ&A」— 借り換え手続きの解説
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参考資料
掲載時点で確認した資料です。制度やガイドラインは変わることがあるため、手続き前には各機関の最新情報も確認してください。
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