賃貸のエアコンが壊れた、修理費は大家負担？
賃貸契約書の設備一覧にエアコンが「設備」として記載されていれば、修理費は大家・管理会社が負担します。まず管理会社に連絡してください。
結論から先に
賃貸のエアコンが壊れた場合、まず賃貸借契約書の「設備一覧」を確認してください。エアコンが「設備」として記載されていれば、修理費は大家・管理会社が負担するのが原則です。次にやることは管理会社への連絡です。自分で勝手に業者を呼ぶと後のトラブルの原因になります。
契約書で確認するところ
賃貸借契約書には多くの場合、「設備」の一覧が記されています。エアコンが設備として書かれているかを確認してください。
確認する書類:
- 賃貸借契約書（設備一覧のページ）
- 重要事項説明書
- 入居時に渡された設備確認書（チェックシート）
設備の書き方は契約書によって異なります。「エアコン：設備」「エアコン1台（設備）」のような記載があれば大家負担です。「エアコン：残置物」「現状渡し」のような記載があれば入居者負担の可能性があります。
契約書が見当たらない場合は、管理会社に問い合わせて再発行を求めるか、設備の扱いを直接確認してください。
設備か残置物かで負担が変わる
設備として備え付けられている場合
管理会社・大家が維持管理する義務を負います。故障した場合の修理費は大家側の負担です。民法606条に基づき、賃貸人（大家）は賃貸物の修繕義務を持ちます。
ただし、入居者の使い方による損傷（フィルター未清掃による過熱、物をぶつけて壊したなど）は設備扱いでも入居者負担になる場合があります。
残置物の場合
前入居者が置いていったエアコンや、大家が「壊れたら自己責任で使ってください」という前提で提供しているものを残置物と呼びます。このエアコンが壊れた場合、修理費は入居者の負担です。大家に修理を要求できません。
残置物の記載例:
- 「エアコン（残置物）」
- 「設備外（エアコン）」
- 「現状有姿渡し」
残置物でも、入居時から正常に動いていたのにすぐ壊れた場合など、状況によっては交渉の余地があります。管理会社に相談してみてください。
故障時の連絡手順
1. 管理会社に電話またはメールで連絡する まず状況を説明します。いつから、どのような症状が出ているかを具体的に伝えます。エラーコードが表示されている場合はその番号も伝えてください。
2. 修理業者の手配は管理会社が行う 管理会社が提携している業者を手配します。日程調整は管理会社か業者から連絡が来ます。
3. 修理作業の立ち会い 入室を伴う修理には立ち会いが必要です。日程が合わない場合は調整を依頼してください。
緊急性が高い場合 夏の酷暑・冬の極寒など生活に支障が出るほどの場合は、緊急性を明確に伝えてください。通常より対応を早めてもらえる場合があります。
10年以上経過のエアコンの扱い
エアコンの耐用年数は一般的に13〜15年程度とされています。10年を超えたエアコンは部品の供給が終了している場合があり、修理不可と判断されることがあります。
この場合、大家が新品への買い替えを行うかどうかは大家の判断です。「修理できないから放置」という対応は賃貸借契約上の義務を果たしていない可能性がありますが、交渉は個別の状況による部分が大きいです。
入居者からできることは、管理会社に状況を文書（メールなど記録が残る形）で伝え、対応を要求することです。それでも対応がない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン：188）に相談する手段があります。
Q&A
Q: 修理の間、代替品は用意してもらえますか？ A: 法的に大家が代替エアコンを用意する義務はありません。ただし酷暑・厳寒期には交渉で貸し出してもらえる場合もあります。期待しすぎず、応急対策（扇風機・電気毛布など）を自分でも準備しておくと安心です。
Q: 退去時にエアコンを外して持っていく入居者の話を聞きました。自分でつけたエアコンは持っていけますか？ A: 自費で設置したエアコンは退去時に持ち出し可能です。ただし、取り外しによる壁の穴や汚損は原状回復義務の対象になります。設置前に管理会社への申請が必要な契約も多いため、確認してください。
Q: 入居して最初の夏にすぐ壊れました。費用はどうなりますか？ A: 設備であれば大家負担です。入居後短期間での故障は入居者の使用に起因するとは考えにくいため、入居者負担を求められても異議を申し立てられます。
Q: 管理会社がなく、直接大家と契約しています。 A: 直接大家に連絡してください。手順は管理会社経由の場合と同様で、連絡→修理手配→立ち会いという流れです。
Q: 修理費を先払いして後から請求する方法はありますか？ A: 民法608条に「賃借人が費用を支出したとき、賃貸人に償還請求できる」という規定がありますが、事前の承諾なく業者を呼んだ場合は請求が認められないリスクがあります。管理会社の承諾を必ず先に得てください。
参考資料
- 国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国民生活センター：賃貸住宅に関するトラブル — https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
- 消費者庁：賃貸住宅の修繕に関するルール — https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_education/consumer_education/pamphlet/pdf/2022_chintai.pdf
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参考資料
掲載時点で確認した資料です。制度やガイドラインは変わることがあるため、手続き前には各機関の最新情報も確認してください。
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